加装电梯并规划停车位后，合肥市蜀山区明珠创世纪花园小区面貌一新。记者 殷骁 摄
引进物业 管理井井有条
沥青路面横平竖直，车辆笔直工整地停放在车位上，大爷大妈在长廊里愉快聊天……这是6月22日下午，记者在合肥市南七街道洪岗社区红鑫新村小区见到的场景。“和原来相比，小区面貌一新，物业管理人员态度好，工作也负责，我们会积极配合他们。”红鑫新村居民王光来笑着对记者说。
红鑫新村于2004年建成，是洪岗社区首个居民回迁小区。由于最初设计建设不当、物业管理不善，该小区曾一度“脏乱差”，居民毁绿种菜、乱搭乱建，车辆乱停乱放。周边居民为了抄近路，还经常穿梭在小区南、北门之间，给小区正常秩序带来混乱。“以前车辆很难进小区，居民的车辆乱停乱放，路边有时可以并排停3辆，行人走路都困难。”洪岗社居委物业办主任杨红说。
去年5月底，相关部门开始改造红鑫新村，开工5个月不到就提前完成了改造工程。经改造，红鑫新村增加了400多个车位，原水泥路面改为沥青路面，居民活动广场新增了舞台，重建了路灯，完成了地下排水管网的雨污分流。在改造过程中，相关部门在该小区推进垃圾分类试点，原有的100多个垃圾桶集中改造为多处智能化垃圾处理站，并对原垃圾集中堆放位置进行PC砖分隔铺设填充。为维护来之不易的卫生环境，居民们还积极学习垃圾分类知识。现在，大部分居民都能自行完成垃圾分类投放。
据杨红介绍，小区改造后，通过招投标，引进了合肥新蜀物业管理有限公司管理小区。物业公司进驻后，除了基本的日常保洁、绿化保养、车位规范化管理等工作外，还建造了非机动车棚、加装了电动自行车充电设施。同时，考虑到红鑫新村中老年住户偏多，物业公司与相关部门配合，加强了对居民的反电诈宣传力度，该小区也获评合肥市反电诈宣传试点小区。
目前，红鑫新村物业费每平方米不足0.5元，90%以上居民都按时缴纳物业费。“老旧小区改造后，及时引进物业公司是保证改造成果，提升居民获得感、幸福感最稳妥的办法。与普通商住小区相比，老旧小区物业费设定也相对低廉，以保证居民缴费积极性。”南七街道相关负责人表示。
居民自治 面貌今非昔比
16栋单元楼已加装电梯15部，剩下1栋的加装事宜，有望在明年完成。当征求了该栋全体居民意见并最终达成一致后，合肥市蜀山区荷叶地街道浅水湾社区明珠创世纪花园小区居民自治小组组长林环心里的一块石头落了地。
明珠创世纪花园建于2002年，曾一度被乱搭乱建、车辆乱停放、出入口无门禁、居民私自占地种菜养鸡等乱象困扰。2019年小区改造期间，物业公司撤出，几位热心居民自告奋勇担任小区改造义务监督员，并在改造完成后组建居民自治小组，探索无物业管理小区自治模式。
“以前没人管，小区环境很差，只能在相关部门开展文明创建志愿服务时来个‘大扫除’。可是打扫完没过几天，环境又被破坏。”林环无奈地说。为加强小区治理能力，担任居民自治小组组长3年来，她和其他几位热心居民一道，管起了整个小区。
一开始，居民自治小组按每平方米0.2元的费用，象征性地向居民收取物业费，用于支付小区门卫值勤工资。在小区改造完成后，林环等人不厌其烦地制止居民不文明行为。“小区好不容易改造好，我们不能还像以前那样生活，应该把小区环境维持好。”林环劝说大家。
从加装门禁系统、修整路面、增加绿化小品、新划停车位再到加装电梯，居民自治小组通过一件件看得见的有感实事，赢得了居民普遍认可。目前，小区物业费虽然已涨到每平方米0.8元，但大部分居民依然按时缴纳。还有十几户居民看到了小区变化，从其他小区搬回来住。
“按规定，自治小组成员全部义务工作，收缴的物业费也统一由社区代管，我们需要使用经费时再向社区申请。另外，我们会定期向全体居民公开自治小组账目，接受大家监督。”林环说，公开透明、公平公正的运作模式，让自治小组得到居民充分信赖，现在他们的各项工作推进起来也更顺利。
2020年1月，明珠创世纪花园成立了小区党支部，通过党建引领基层治理，发动党员参与小区各项事务，与居民自治小组相互支持、配合。特别是新冠疫情发生后，在小区党支部动员下，不少党员积极捐款捐物、参与小区消杀、防疫值勤等工作。就连已不住在明珠创世纪花园的几位党员，那段时间也主动来到小区值勤。
“居民自治小组毕竟只有7人，加上我们党支部和其他党员，参与小区日常管理的人力就更多，效果也更好。”该小区党支部书记葛宗明表示。
问题待解 物管必须跟上
由于电费超支，省内某改造后的老旧小区，路灯出现分片照明的情况，无法在晚间统一开灯，给居民出行带来不便。疫情发生后，我省一些没有引进物业管理公司或物业管理不善的老旧小区，人手、物力更是捉襟见肘。在下沉党员志愿者的帮助下，这个小区实现了有效防疫封控管理。
记者在走访中了解到，小区体量小导致物业公司盈利难，部分老旧小区居民不适应物业管理等问题，使得老旧小区改造后的管理存在不足。
“目前看来，居民自治是明珠创世纪花园最好的管理方式。我们曾帮助小区联系过几家物业公司，也动员附近商住小区物业顺便代管，都因为物业公司担心亏损而作罢。”浅水湾社区党委副书记苏会军告诉记者，明珠创世纪花园共4栋、16个单元楼，居民114户、400多人，体量较小，很多物业公司不愿进驻。
“大部分居民觉得不需要专业物业管理，认为管理得不会比我们好。但是居民自治小组成员可能会因为个人原因而离任，影响小组今后稳定性，所以引进物业公司还是最根本的管理手段。”林环说。现在，她也有意识地挖掘和培养有爱心、有空闲时间的居民骨干，为居民自治小组可持续发展补充“人力资源”。
相对商住小区，老旧小区物业费普遍较低，然而有些老旧小区物业公司仍然面临物业费收不齐、收得慢等问题。“大多数老旧小区规模较小，长期没有物业，或由所属单位代管小区，业主没有缴纳物业费的习惯，这就挫伤了物业公司提供相应服务的积极性。”合肥市物业协会会长程纯洁告诉记者。
“社会资本可以参与老旧小区智能物业、智慧养老等改造项目中，探索建立老旧小区改造后物业管理的长效运营机制。”省内一名物业管理专家建议。
今年初，省住建厅联合多部门印发《关于支持社会力量参与老旧小区改造的通知》，支持社会力量参与城镇老旧小区改造，建立政府与居民、社会力量合理共担机制，形成良性循环。《通知》明确，社会资本可以通过提供专业化物业服务方式参与老旧小区改造。（记者 殷骁）
