宣城市探索实施老旧房屋“自主更新”改造试点，进一步满足群众对老旧房屋拆旧建新的愿望——
“老破小”焕发新生机
在城市建设区内，对建筑年代较长、建设标准较低、配套设施不完善的老旧房屋，过去的思路是等待由政府来实施“大拆大建”。能否让老旧房屋的业主“自主更新”？
宣城市按照“政府政策引导、业主自愿参与、试点项目先行”的思路，在统一规划基础上，业主通过自筹资金在原址拆除重建的方式，实施老旧房屋“自主更新”改造。
旧房焕新，不再等待政府拆迁
“房子拆除一个多月了，天天都想来看工程进展。”9月12日上午，看着自家老破的房子很快就要变身又大又敞亮的新房，宁国市河沥溪街道桥西社区78岁的居民王传兵笑逐颜开，“这个‘自主更新’项目好，从‘老破小’到小洋房，真是‘鸟枪换炮’了。”
王传兵原来住的河沥溪街道的食品厂宿舍，建于1979年，房屋共2栋楼房（1栋3层、1栋2层）及若干平房，位于老城区核心位置。因年代久远，部分房屋经鉴定为危房，存在安全隐患，群众改造意愿强烈。
今年5月，经街道、社区组织召开多轮住户更新意向会议，全部16户居民均同意自筹资金在原址拆除重建。与此前政府组织实施的拆迁和老旧小区改造不同，该项目建设资金大部分由居民自掏腰包，即按照业主自筹、政府补助（基础设施建设）的原则，居民按2200元每平方米自筹资金并全部筹集到位、占总成本的84%；政府支持政策补助16%。每户的出资额与房屋面积挂钩，户均出资21万元左右，从现有每户70平方米至75平方米扩大到95平方米。
宁国市房产中心工作人员介绍，在更新改造过程中，由业主推荐的5名业主代表全程参与更新工作，从提出申请、改造方式、建设方案、筹资模式和标准、选房方法以及后期的项目备案、施工单位、监理单位确定，均充分征求业主意见，由广大业主参与决定，真正坚持业主的事情自主办。目前，项目已完成居民筹资、规划和施工手续办理、房屋拆除等工作，并已开工建设。
记者从宣城市住建部门了解到，当前正处于房地产业供求关系发生重大变化、城市发展迈入存量更新的关键时期，全面开展老旧房屋“自主更新”试点工作，推动了城市更新理念的转变，为改善老旧房屋中居民的居住条件、推动中小城市更新发展提供了新路径。在积极推动城市更新行动中，该市还以国有企业为主体，有效开展了商品房“以旧换新”“质优价优”优质住宅建设等试点。
政策引导，从“要我改”转向“我要改”
老旧房屋“自主更新”改造方式有哪些？如何组织实施？建设资金如何筹集？有哪些政策支持？
针对上述问题，宣城市住建、财政、发展改革和自然资源规划部门联合印发《推动老旧房屋“自主更新”试点工作的若干意见》（以下简称《意见》），就改造范围、改造方式、组织实施、支持政策等方面提出了指导意见。在指导思想上，通过政府政策引导、业主自愿参与、试点项目先行的方式，引导群众从“要我改”转向“我要改”。在改造方式上，以统一规划、原拆原建为主，异地重建或置换补充。在组织实施上，《意见》对选择原址建设的，就项目申请、方案编制、审查审批、施工建设、竣工验收等环节提出了指导意见。在资金来源上和支持政策上，“自主更新”项目建设资金主要由产权人按照建筑面积比例承担，同时为支持业主改善居住条件，降低业主分摊的建设成本，政府在规划技术指标、金融支持、公积金政策、税费优惠、基础设施配套补助等方面给予政策支持。另外，根据《意见》，试点项目具体可按照“一项目一方案”原则，在满足规划条件基础上，可适当增加住宅或建筑面积、公共服务设施，增加的住宅及服务设施面积，可通过市场化销售等方式用于冲抵建设成本。
为稳妥推进老旧房屋“自主更新”试点工作，该市提出各县市区在综合考虑群众意愿、项目现状、工作基础等因素的基础上，可选择1个至2个居民改造意愿比较强烈的区域进行试点，初期试点项目不限规模，老旧小区、单栋或多栋老旧宿舍楼等均可以参与试点。在总结试点经验后，以点带面，逐步在较大规模的区域稳妥推进。
宣城市房地产中心副主任汪晓红介绍，试点过程中，针对居民出资方案确定难、土地规划施工手续办理难等问题，该市各县市区大胆探索，找到了一些行之有效的解决办法。在居民出资方式上，宁国市针对旧房户型面积差距不大的现状，提出新房面积均统一按每平方米2200元的出资方案，广德市、绩溪县、宣州区针对旧房面积差异较大的实际，提出分套内套外、分档计价的出资方案。在土地规划施工手续办理过程中，绩溪县提高质效，对试点项目实行建设用地、建设工程规划许可证、建设工程规划设计方案批复、不动产权证书“四证同发”；针对旧房产权人为多个自然人，新房的土地、规划、施工手续申请主体确定给谁的问题，本着可操作性原则，广德等市将建设主体申报为所在社区居民委员会。郎溪县在推进自主更新试点中，对业主意见集中、条件成熟的楼幢先行启动试点，实现片区统一规划、分期实施、可持续发展。宣州区则鼓励国有企业不盈利参与建设，以推动试点项目快速有效启动实施。
完善配套，从“自主更新”到城市更新
“‘自主更新’是一项民心工程、建设工程、系统工程，需要‘自下而上’的居民需求与‘自上而下’的政策支持达到统一方可顺利实施。”宣城市住建局有关负责人介绍，为推动解决“自主更新”试点工作，市政府先后多次召开专题会议调度推进，协调解决试点工作中存在的矛盾和问题，同时成立工作专班，定期研究解决试点实施过程中的相关问题。同时，各县市区成立相应的工作专班，并充分发挥属地街道、社区群众工作优势，通过几上几下、逐户征求、会议统一等方式吸纳居民意见，促成居民出资和规划改造等方案的形成。
目前，宣城市各县市区试点工作全面铺开，宁国市、绩溪县、旌德县试点项目已开工建设；广德市试点项目已完成住户出资方案确定、旧房腾退拆除和新房规划设计等工作，9月底前可开工建设；郎溪县试点项目基本完成业主意见征集，正在进行规划方案设计报审。宣州区、泾县试点项目也在有序推进中。可以期待，再等一年至两年左右，这些试点项目中的居民将从老旧房屋搬入绿化、停车、配套都焕然一新的电梯洋房。
同时，随着“自主更新”试点项目的陆续开工建设，城市居民特别是居住在城市危旧房中的居民，看到了老旧房屋“自主更新”带来住房品质的提高和房价上涨的实惠。近期，宣城市部分县市区试点项目周边居民，主动申报要求进行“自主更新”。
“接下来，我市将充分总结老旧房屋‘自主更新’、商品房‘以旧换新’、高品质住房建设等经验，完善相关配套政策，形成试点示范带动效应，为探索房地产发展新模式、促进房地产市场高质量发展贡献更多‘宣城经验’，蹚一条中小城市更新发展新路径。”宣城市政府相关负责人表示。（记者 张敬波 通讯员 唐 婷 徐照兵）
