“我们小区的公共收益有多少”“公共收益都去哪儿了”“这些钱我们怎么没‘摸’着”……
日前，记者在一些居民小区采访时，遇到不少业主提出这些疑问。近年来，随着经济的发展，小区公共收益越来越多。这笔资金怎么管理？如何使用？是业主较为关心的话题。
据了解，小区公共收益包括公用房租金、公共道路停车费、运营商交纳的场地使用费、信号输入或改造费；电梯间及楼梯间广告费、公共区域广告费等。这笔钱应该归小区业主所有，也可以用于小区公共设施建设和维修养护等，但在有些小区却成了物业公司的“摇钱树”，不仅不能有效发挥作用，还可能导致业主与物业公司之间的矛盾纠纷。
公共收益不能成为“糊涂账”
我省不少小区还没有成立业委会，公共收益由物业公司代管，有些物业公司趁机打起了这笔资金的主意，违规使用较为普遍。近日，记者在滁州市琅琊区颐景园、阜阳市颍东区江湾城两个小区采访，就有业主反映，物业公司未经他们同意，使用公共收益维修电梯、大门闸道。“物业公司用这笔钱，难道不应该问问我们业主同不同意吗？”颐景园小区业主王女士说。
“物业公司没有征求我们的意见，还把小区的公共收益用超了。”无为市蓝鼎中央城翰林园、清华园小区的业委会多位委员吐槽：他们小区公共收益有电梯间广告费、充电桩与饮水机租赁场地费等，这笔资金一直由物业公司管理。今年6月，小区成立了业委会，业委会委员要求查看公共收益账户，物业公司给了他们两张《无为翰清园公共收益收、支、结存情况公示表》。
记者在表上看到，小区2021年底公共收益结余29261元，2022年公共收益收入7372元，2022年消防和人防设施改造使用公共收益支付了389451元，2022年公共收益共结余-352817元。2023年1月至10月公共收益15867元，这笔钱全部偿还了2022年的欠款。目前，公共收益共结余-336949元。
因拒绝归还公共收益，服务阜阳市颍州区祥源文旅城祥云府小区的物业公司被业委会告上了法庭。据了解，2020年6月，该小区业委会与物业公司签订合同，双方约定：公共收益由物业公司经营管理，获得的收益单独列账，每季度末向业委会报告收益，每年底在小区内公示全年收益情况，所得收益70%纳入业主专项基金，30%用于补贴物业公司服务费用。
然而，服务这个小区的物业公司并没有在小区内公示公共收益收支情况，也未定期向业委会报告收益情况，更未将公共收益费用返还给小区业委会，业主意见大。
与祥源文旅城祥云府小区业主为了公共收益勇于维权不同的是，在采访中，记者发现不少小区业主不清楚什么是公共收益，也不关心公共收益流向。“我们小区地面停车也收费，电梯里也有广告，公共收益多少钱，我们平时上班忙，不了解也不关心。”六安市金安区文一云河湾小区唐女士如是说。
公共收益不是物业公司“私房钱”
颐景园小区、江湾城小区使用公共收益，为何没有征求全体业主同意？记者向服务两家小区的物业公司经理提出这一问题。服务颐景园小区的物业公司方经理答复说，电梯故障维修，申请维修基金时间长，他们就使用了公共收益。使用这笔钱，每年会公示一次。服务江湾城小区的物业公司高经理解释说，他们将公共收益开支情况表张贴在公示栏15天，征求业主意见，无异议后才使用。
公示能否替代征求意见？省委依法治省办法治督察、上海君悦（合肥）律师事务所主任罗平认为，根据有关法律法规，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处理。如果需要使用，也应当向全体业主征求意见，必须由三分之二以上的业主参与表决，参与表决人数超过半数的业主同意方可。“在小区公示栏张贴公示，不属于征求业主意见。”
蓝鼎中央城翰林园、清华园小区所在的物业公司为何未经业主同意，超额使用公共收益？这家物业公司邹经理告诉记者，去年小区消防和人防设施设备维修，除了用完公共收益，剩下的资金都是物业公司垫付的，因此，公共收益账户资金显示负数。今后有了公共收益，将用于偿还物业公司垫付的资金。至于业主反映使用公共收益没有征求意见，因之前的物业公司人员都离职了，他们新员工不清楚。
祥源文旅城祥云府小区业主为了维护合法权益，小区业委会向当地法院起诉物业公司，经法院判决，今年上半年，物业公司返还小区业委会公共收益共计113万余元。
拒不归还公共收益的物业公司输了官司是必然的。罗平分析，根据《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益应单独列账，由业委会保管、全体业主使用，物业公司不能据为己有。
为了公共收益，有些业主将物业公司起诉到法院，可是，也有不少业主对公共收益漠不关心，让物业公司有机可乘。这些业主不关心的原因，有的是不清楚哪些公共部分产生的效益是公共收益，有的认为公共收益金额不多，没必要花时间争取。
公共收益收支应是“明白账”
颐景园小区、江湾城小区以公示替代征求意见，让业主不满。与其不同的是，合肥市包河区保利和盛公馆小区使用公共收益，严格按照有关程序，依法向全体业主征求意见。据了解，该小区公共收益有地面停车费、公用房租金、商家占用场地费等，公共收益由物业公司代收后，扣留30%作为物业服务费，70%交给业委会。“我们用公共收益购买了摄像头、给业主交纳物业费、分红等，使用这些钱，业主都同意。”该小区业委会一位工作人员说道。
阜阳市颍州区文锦华庭小区所在的物业服务中心“不沾钱”，此做法也值得借鉴。该小区物业服务中心工作人员徐先生告诉记者，小区公共部分出租都由业委会直接和商家洽谈，公共收益也放在业委会开设的专门账户上，资金如何使用都由业主说了算，他们不参与。
记者在该小区随机采访了几位业主。他们说：“我们小区公共收益不少，以前，还分过一次红呢。”
在铜陵市，由铜陵联源物业有限公司服务的小区，将小区公共区域车位提供给业主免费停车，获得业主点赞。该公司副总经理李秀娟称，他们公司服务八九个小区，小区地上停车位归业主所有，业主停车，他们只服务不收费。小区今年成立了业委会，以后收不收费，由业主自己决定。
如何更好地使用公共收益？合肥市政协委员、资深社区问题研究者李焰红建议，一般来说，日常的设施设备维护、绿化管养等费用，应当从物业费中支出。不过，随着时间的推移，小区公共设施设备老化，需要大修，或增加新的设施设备，也可以使用公共收益，但不建议用公共收益给业主发“红包”。因为，一旦后期公共设施设备维修需要资金，筹集起来就比较困难。当然，如果公共收益丰厚，小区暂时不需要资金，也是可以发放的。最后，李焰红呼吁：业主应多关心公共事务，行使自己的权利，履行自己的义务。此外，小区必须成立业主委员会，代表业主摸清“家底”，建立台账，管好用好公共收益。
小区公共收益归全体业主所有，业主享有公共收益的知情权、管理权和支配权。因此，业主应当主动作为，参与公共收益管理，护牢公共收益“钱袋子”，真正把这笔钱用到实处，将小区建设成美丽宜居的家园。（记者 王明存）
