为规范业主大会、业主委员会的成立及活动，维护业主的合法权益，指导业主正确行使权利和履行义务，合肥市房产局起草了《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》（修订征求意见稿），正在向社会各界公开征求意见。

  业主代表人数

  不低于筹备组总人数的二分之一

  征求意见稿指出，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；首批物业交付满三年的。

  业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。符合首次业主大会会议召开条件，建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主可以书面向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

  业主的表决权按照面积和人数计算。其中，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算；业主人数则按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合首次业主大会召开条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。

  首次业主大会筹备经费

  由建设单位依法承担

  很多人非常关注的业主大会和业委会筹备经费问题，征求意见稿提出，建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作，首次业主大会会议的筹备经费由建设单位依法承担。已归集筹备经费的，筹备组应当制定筹备经费预算，向街道办事处、乡镇人民政府申请预支首次筹备经费。

  首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益列支。

  业委会换届和离任

  可委托第三方审计

  业主大会决定以下事项：确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；依法改变共有部分的用途或者利用共用部分进行经营以及所得收益的分配与使用等。

  业主不按规定缴纳专项维修资金、物业服务费等费用，或者实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约或业主大会议事规则中对其被选举权的行使予以限制。

  征求意见稿提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式，发布业主大会、业主委员会的相关公告、通知、决定和信息。倡导通过政府部门搭建的公益性业主大会投票平台开展业主大会表决。

  此外，合肥市创新性地推进建立业主委员会换届审计和业主委员会主任离任审计制度。业主大会可以组织或者委托第三方开展审计。审计发现问题的应当依法追究责任人责任，发现涉嫌违法犯罪的，依法移交司法机关。（记者 余佼佼 实习生 吴梦馨）